Особенности залога земельных участков

14.09.2010

Одним из способов реализации своего права собственности на имущество является возможность использования его в качестве залога. Исключением не являются и находящиеся в собственности земельные участки (со строениями или без них). С необходимостью внесения залога вам придется столкнуться, например, при получении банковских кредитов на свое имя, либо если вы выступаете в качестве гаранта (поручителя) при оформлении кредита третьими лицами, при получении на реализацию товаров, при аренде дорогостоящих предметов, в ряде других случаев.

Если сравнить с наиболее часто применяемыми видами залога, такими как залог квартиры или транспортного средства, то использование в качестве залога земельного участка во многих случаях предпочтительнее как для залогодателя, так и для залогополучателя. Например, препятствием для использования в качестве залога городской квартиры является обременение в виде проживающих там лиц, имеющих постоянную регистрацию в адресе.

Несмотря на то, что ЖК РФ предусматривает снятие с регистрационного учета всех лиц при перемене собственника жилого помещения, банки, как правило, отказывают в признании жилой недвижимости предметом залога до тех пор, пока залогополучатель не представит справки формы 7 и 9 об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц. Кроме того, залогодатель, как бы он ни был уверен в своих финансовых возможностях, никогда не должен исключать вероятности каких-то форс-мажорных обстоятельств, при которых он не сможет выполнить свои обязательства, и залог перейдет в собственность кредитора. В большинстве случаев потеря земельного участка является хоть и неприятным, но не таким катастрофическим событием в жизни человека, как утрата единственного жилья. Что касается автотранспорта, то даже если какие-то кредиторы готовы принять машину в залог, то обычно на очень невыгодных условиях. Оценка автомашины производится значительно дешевле рыночной стоимости, требуется заключение договора полного страхования за счет владельца, зачастую накладываются дополнительные ограничения на право эксплуатации автомашины, круга лиц, допущенных к управлению транспортным средством, и т.д.

Что следует иметь в виду, если вашему земельному участку предстоит стать предметом залога?

В первую очередь, убедиться в том, что стоимость земельного участка по рыночным ценам не меньше суммы взятых в залог средств (обычно банки требуют превышения стоимости заложенного имущества примерно от 40 до 60% по сравнению с суммарной выплатой по кредиту). Информацию о приблизительной рыночной стоимости участка можно получить, сравнив цену аналогичных участков в агентствах недвижимости и специализированных каталогах. В случае если на вашем участке имеются строения, предметом залога будут как земля, так и постройки в «едином пакете», поэтому оценивать нужно будет все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. При этом нужно иметь в виду, что окончательно сумму залоговой оценки имущества определяет залогополучатель. Вы можете согласиться с оценкой, либо, при несогласии, отказаться от заключения договора с данным заимодателем, но в обязанности кредитора не входит обоснование и доказывание произведенной им оценки вашего имущества, используемого в качестве залога.

Следующим этапом будет проверка соответствия документов на право собственности. Естественно, в качестве залога вы можете предложить только принадлежащее вам имущество. Применительно к земельному участку такими документами являются свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт земельного участка, а для зданий, строений и сооружений, находящихся на участке, – свидетельство о государственной регистрации и технический паспорт. Также от вас могут потребовать документы об отсутствии задолженности по уплате налогов и коммунальных платежей по данным объектам. В случае если земельный участок был приобретен в период, когда вы состояли в браке, либо в этот период был построен дом на приобретенном вами до заключения брака участке, может потребоваться нотариально заверенное согласие вашего супруга (супруги) на использование объекта недвижимости в качестве залога.

При долгосрочном договоре кредитования не исключена ситуация, при которой у вас появится необходимость обменять находящуюся в залоге недвижимость на другую либо продать с целью осуществления встречной покупки других объектов загородной или городской недвижимости. Возможность такой ситуации лучше заранее оговорить с залогополучателем до оформления договора кредитования. В случаях, когда стоимость приобретаемой недвижимости выше отчуждаемой либо вами уже выплачена большая часть задолженности, кредитор может иногда пойти вам навстречу, разрешив отчуждение старого участка с одновременным переоформлением залога на новый объект.

Согласно статье 339 ГК РФ, залог недвижимого имущества подлежит регистрации в порядке, установленном для соответствующего имущества. В ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ указано, что ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом залога. На основании статьи 14 Закона РФ «О залоге» № 2872-1 от 29.05.1992 орган, осуществляющий регистрацию залога, обязан выдать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц.

В. ЩелоковВиктор Щелоков,
председатель Совета директоров
«Центра юридической поддержки землепользователей»
г. Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д.53 +7 (812) 605-08-40



Поделиться в соцсетях:

ВКонтакт Facebook Google Plus Одноклассники Twitter Livejournal Liveinternet Mail.Ru