Хочу купить участок - как определить фактическую стоимость земельного участка

18.08.2010

«Рыночная стоимость» или потребительская ценность?

Почему, говоря о «рыночной стоимости» земельных участков, я употребляю кавычки? При определении рыночной цены участка обычно исходят из средней цены покупок, аналогичных по качеству, расположению, площади, виду использования земельных участков, произведенных за определенный (не слишком продолжительный) период времени. Соответственно, чем большее количество таких сделок проанализировано, тем с большей точностью может быть определена и цена интересующего нас участка.

При этом необходимо, чтобы сделки были совершены с применением похожих финансовых схем, без каких-либо особых условий перехода прав собственности, ограничений и обременений.

Однако на практике использование указанной методики не всегда дает объективную картину ситуации на рынке. На сегодняшний день рынок земель сельскохозяйственного назначения только начал формироваться. По большому счету серьезный объем сделок с землей наблюдается лишь последние 5-6 лет. Да, в последние год-два совершается достаточно большое количество переходов права собственности, но определить реальные цены покупки-продажи по какому-то большому количеству участков представляется мне занятием бесперспективным.

С одной стороны, огромное количество участков сельскохозяйственного назначения меняют собственников в результате процедуры дарения, хотя по факту имеют место сделки купли-продажи. Так как сделки дарения, по сути, являются безвозмездными сделками, то как же в таких случаях оценивать стоимость переходящего к новому собственнику имущества?

Да и при совершении сделок по продаже земельных участков очень часто в договоре указывается заниженная стоимость участка – в первую очередь для того, чтобы меньше заплатить налогов.

С другой стороны, нельзя ориентироваться на цены, указываемые в рекламных предложениях по продаже объектов недвижимости. Во-первых, очень часто при реализации какого-либо земельного участка присутствует масса посредников, прибавляющая 20, а то и 40-50% от первоначальной цены участка. Во-вторых, владельцы земли часто сами специально выставляют объекты по завышенной цене – с учетом дальнейшей торговли на понижение. Покупателю гораздо приятнее купить недвижимость с дисконтом 10-15%, почувствовав себя при этом грамотным дельцом. В-третьих, ситуация на рынке часто меняется. Один из наиболее типичных вариантов, когда на реализацию выставляются земельные участки по цене ниже, чем ранее выставляемые. Например, рядом с вашим земельным участком есть другие участки с похожими характеристиками, и владелец срочно решил их продать с большим дисконтом по причине крайней необходимости денежных средств.

Есть и еще одна причина, по которой сложно оценивать рыночную стоимость конкретных участков земли, практически полное отсутствие залогового рынка земельных участков.

Как я уже говорил выше, на сегодняшний день земельный рынок (особенно это касается участков под коммерческие проекты, т.е. участков большой площади) еще не сформировался. Объем сделок по конкретным территориям, да и способы их проведения не позволяют с достоверностью провести анализ, достаточный для точной и объективной оценки стоимости земли, анализ, который мог бы браться за основу при рассмотрении земельного участка как предмета залога без привлечения дополнительного поручительства или дополнительных финансовых гарантий.

Можно ли сделать из сказанного вывод о том, что определение фактической стоимости земельного участка невозможно?

Думаю, что нет, особенно если оперировать не невнятным термином «рыночная стоимость», а говорить о «потребительской ценности» того или иного участка. Если под «рыночной стоимостью» понимают сумму, за которую участок может быть продан в данный момент времени, то при оценке потребительской ценности исследуется множество факторов, в числе основных:

а) Динамика изменения цен на аналогичные по всем показателям участки за краткосрочный (1-2 года) и среднесрочный (5 лет) периоды.

б) Предполагаемая динамика изменения цен на участок с учетом таких факторов, как перспективные планы освоения прилегающей территории, политическая и экономическая ситуация в конкретном районе, области, субъекте федерации, изменение экологической обстановки, климатических процессов в данной местности, социальные и демографические процессы и т.д.

в) Анализ возможных рисков при различных направлениях освоения данного земельного участка, возможность преодоления таких рисков и расчет связанных с этим материальных затрат.

г) Прогноз ликвидности земельного участка на разных стадиях его освоения.

Несмотря на то, что ответы на каждый из вышеперечисленных пунктов могут носить достаточно приблизительный характер, их совокупность при исследовании в рамках математической модели дает достаточно точный ответ о потребительской ценности участка, под которой понимается максимально допустимая денежная сумма, вложение которой при покупке земли обеспечивает рентабельность дальнейшего освоения участка.

В. ЩелоковВиктор Щелоков,
председатель Совета директоров «Центра юридической поддержки землепользователей»
г. Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 53 +7 (812) 605-08-40



Поделиться в соцсетях:

ВКонтакт Facebook Google Plus Одноклассники Twitter Livejournal Liveinternet Mail.Ru
0
danika
Интересно, как изменилось законодательство с тех пор?
Имя Цитировать 0